Optimiser l’emplacement Duflot à Toulouse

Six critères majeurs

Selon un classement exclusif basé sur six critères majeurs (croissance démographique, dynamisme économique, excellence universitaire, qualité de vie, prix de l’immobilier neuf et transports) Toulouse se place en tête des villes les plus attractives dans laquelle investir, devant Rennes et Nantes.

Cependant, il est important de ne pas se lancer dans un investissement immobilier à l’aveugle. Voici nos conseils pour optimiser l’emplacement Duflot à Toulouse.

 

Le quartier

Lorsque vous vous engagez à investir en loi Duflot, vous devez adopter une double vision : une à court terme et une autre à moyen terme.

 

Votre vision à court terme (moins d’un an)

Les conditions de la loi Duflot vous indiquent que vous avez 12 mois pour trouver votre locataire. Votre vision à court terme vous indique donc qu’il est important de bien réfléchir à l’emplacement Duflot à Toulouse, puisqu’un bon emplacement facilite d’autant la location (même en zone tendue, comme à Toulouse).

 

Préférez donc investir dans un quartier attractif et bien desservi par les transports en communs notamment. Les logements proches de toutes commodités (commerces, boulangerie, pharmacie, restaurants, …) et d’un maximum de services publics (école, maire annexe, poste, terrains municipaux de sports et loisirs, etc.) trouvent plus facilement un locataire.

 

Votre vision à moyen terme (plus de 9 ans)

Mais ce n’est pas tout. Vous devez pensez à garder une vision à moyen terme (à 9 ans). Il est important de voir le quartier dans un contexte d’évolution locale. Si des projets urbains structurants voient le jour dans les années à venir (voies cyclables, nouveaux axes, centre d’affaires, commerces, écoles, …), ils seront des atouts évidents lors de la revente. Ceci vous permettra de mieux louer pendant les 9 ans d’engagement Duflot, mais surtout de dégager une plus forte plus-value lors de la revente. L’évolution du prix de l’immobilier dans votre quartier est un des critères important.

 

Bien choisir son quartier à Toulouse

A Toulouse, tous les quartiers ont leurs atouts, même si le centre historique ne semble pas vraiment correspondre aux critères d’un investissement Duflot rentable (prix immobiliers élevés, résidences et logements neufs peu nombreux).

Dans la ville, le quartier se réfléchit aussi et surtout par la typologie de l’appartement et donc votre capacité d’épargne et votre situation personnelle.

 

Par exemple, les quartiers du Busca et de Rangueil accueillent de nombreux étudiants et sont proches des grandes universités. Un studio ou T1 se louera donc plus facilement. Plus en périphérie, comme dans le secteur Nord de Lalande ou encore de Grammont (où les locations sont moins chères) les T3 ou T4 seront plus prisés car la population est plus orientée vers des cadres et des familles peu nombreuses. La typologie de votre bien doit donc correspondre au choix de l’emplacement Duflot à Toulouse pour lequel vous avez opté.

 

Dans tous les cas nous vous conseillons de vous déplacer et de visiter le quartier. Interrogez les habitants, les passants ou encore les agences immobilières du secteur. Ils apporteront une vision juste de la dynamique de quartier et vous renseigneront sur les prix pratiqués.
Un de nos conseilllers immobiliers à Toulouse peut répondre à vos questions. N’hésitez pas à prendre contact.

 

Le programme

Concernant le programme immobilier Duflot, nous vous conseillons d’être attentifs à ces quelques points :

  • la taille de la copropriété : des petites copropriétés (30 à 60 logements) ou des programmes livrés en plusieurs tranches permettent de réduire le volume de mise en location. Votre location est facilitée. La condition Duflot sur le délais de mise en location est plus facilement respectée.
  • les charges de copropriété : des prestations trop nombreuses (piscine, ascenseurs, espaces verts surdimensionnés, matériaux nécessitant des entretiens régulier, etc.) induisent des charges plus élevées. Ce qui peut ralentir la mise en location.
  • la valeur ajoutée de la copropriété : une résidence de standing, dans laquelle on se sent bien, sera plus valorisée dans le temps. Recherchez “l’âme” de votre résidence !

 

Pour assurer la pérennité de votre bien, nous vous déconseillons d’investir dans une résidence exclusivement réservée aux investisseurs. Une résidence où les propriétaires occupants sont majoritaires garantie bien souvent que les parties communes seront entretenues et que les travaux nécessaires à la bonne tenue de la résidence seront votés en assemblée générale.

 

Ce point facilite d’autant plus le respect de la condition Duflot sur la limitation des ventes Duflot sur une même résidence.

 

Enfin, nous vous conseillerons toujours de vous déplacer et de visiter. C’est le secret pour réussir un bon investissement Duflot.

 

Si vous investissez en VEFA, un examen attentif des plans et de la notice descriptive vous renseignera sur le niveau d’équipement du logement.

 

Le type de logement

Règles générales

Pour une location facilitée, un logement agréable et fonctionnel est clairement idéal. Comme pour tout logement, une orientation plein sud et un logement situé en étages correspondra au plus grand nombre de locataires. De plus, c’est un véritable atout à la revente.

 

Si vous investissez dans une résidence, faites attention aux charges de copropriété. Des prestations multiples (espaces verts, ascenseur, tennis, salle de sport, piscine, …) vont augmenter ces charges. Des charges trop élevées peuvent effrayer votre locataire potentiel. Privilégiez davantage les copropriétés de standing qui ont une âme et qui resteront attractives dans le temps.

 

Encore une fois, si vous le pouvez, déplacez vous et allez visiter le logement. Profitez de cette visite pour juger de la qualité des équipements et du sérieux de la construction.

 

Réfléchir le choix à Toulouse

A Toulouse, comme dans n’importe quelle autre ville, il est important de déterminer la typologie de bien la plus adéquate. Certes, comme nous l’avons dit, cette typologie se base notamment sur votre capacité d’épargne et votre situation personnelle. Mais elle doit également correspondre à la demande locative locale. Elle dépend donc aussi de l’emplacement Duflot à Toulouse.

La ville compte 100 000 étudiants et 32% de la population est âgée de 15 à 29 ans. L’industrie aéronautique attire également de nombreux cadres. Toulouse est donc une ville jeune, dont la majorité des locations se font dans des petits logements (67% de la demande locative sur les logements du studio au T2).

 

Il semble donc opportun d’investir dans un logement de petite taille. Surtout que ces types de logements ont des plafonds de loyers moins contraignants, selon les conditions de la loi Duflot (majoration des loyers par rapport au loyer de référence, de 0 à 20%).

Répartition de la demande locative dans le parc privé par type de logement (source : LocService.fr, 2013)

Répartition-de-la-demande-locative