Investir dans Toulouse Sud Est : un vrai potentiel à étudier


Agrandir le plan

Le secteur Toulouse Sud Est est circoncit autour de la Garonne, à l’ouest, et du périphérique, à l’est. Il concentre les activités scientifiques et industrielles de pointe. C’est un secteur très apprécié des toulousains. Cependant, son offre de transports et les équipements publics sont très variables : Saint Michel et Rangueil bénéficient de bons accès alors que Montaudran et Pech David sont très mal desservis par exemple.

 

Découvrir Toulouse Sud Est

Pont des Demoiselles – Montaudran – La Terrasse

La zone du Pont des Demoiselles est située près du canal du Midi. Elle est très résidentielle, plutôt sous forme pavillonaire, mais se développe depuis peu sous forme collective.
Le grand projet urbain Toulouse Montaudran Aérospace devrait métamorphoser le quartier et rayonner sur toute la métropole. La création de l’Espace Clément Ader, pôle d’excellence regroupant plusieurs plateformes techniques de recherche et d’expérimentation, devrait attirer près de 35 000 étudiants et chercheurs.

 

Ce projet sera complété par une grande ZAC de 50 hectares mixant espaces publics, lieux de détente, logements, commerces et bureaux.

 

La zone sud est de ce quartier est également dynamisée par Labège Innopole, zone d’activités commerciales et d’affaires.

Rangueil – Sauzelong – Pech David – Pouvourville

Ce quartier est le quartier étudiant de Toulouse par excellence. Il regroupe de nombreuses écoles, lycées et universités comme l’université Paul Sabatier et le campus scientifique de Rangueil. Il est relié au centre ville par la ligne B du métro et sera couplé à la Liaison Multimodale Sud Est (LMSE).

 

Les coteaux de Pech David et Pouvourville sont des sites plus résidentiels, de grande qualité, avec une densité urbaine plus faible. Ils offrent de très beaux panoramas sur la ville de Toulouse Sud Est et sont traversés par de grandes zones vertes protégées.

 

Saint Michel – Le Busca – Empalot – Saint Agne

Ce quartier est très bien desservi par les transports (bus, métro, vélos et prochainement tramway). Dans le prolongement du centre ville, Saint Michel porte le projet du Quai des savoirs. Le Busca et Saint Agne sont des quartiers résidentiels avec de nombreux pavillons qui voient le développement du nouveau quartier Niel. Empalot va être marqué par des démolitions-reconstructions prochaines. C’est un quartier populaire. Mais grâce à son emplacement, en bordure de Garonne et en face de l’île du Ramier, ce quartier fait déjà l’objet d’une forte revalorisation.

 

Immobilier neuf à Toulouse Sud Est

Toulouse Sud Est bénéficie de la proximité directe du centre ville, du dynamisme étudiant grâce à ses universités mais conserve également un côté plus périphérique qui lui permet d’attirer les grandes entreprises dans son bassin d’emploi local. L’immobilier est donc à l’image du quartier : en mutation et en pleine expansion mais aussi assez disparate. Le prix de l’immobilier se rapproche des 3 600€/m2 en moyenne. Soit dans la moyenne locale de la ville. Mais le potentiel est fort et la rentabilité acceptable. Les pôles de compétitivité (comme l’Oncopole par exemple), les universités et les nouvelles ZAC vont permettre un attractivité constante du quartier.

SecteurPrix de l’immobilier neuf
Pont des Demoiselle - Montaudran - La Terrasse3 600 €/m2
Rangueuil - Sauzelong - Pech David - Pouvourville3 700 €/m2
Saint Michel - Le Busca - Empalot - Saint Agne3 600 €/m2

 

Futurs grands projets structurants de Toulouse Sud Est

Quartier Niel

Le quartier Niel se situe sur l’ancienne caserne militaire du même nom. Le projet de réhabilitation devrait garder mémoire des anciens bâtiments.
Le réaménagement de ces 8 hectares doit permettre d’assurer une meilleure liaison est-ouest et de lier le quartier au réseau de transports.

Sud-est-quartier-niel

Plus de 550 logements collectifs (dont 30% d’habitat social) seront créés avec l’aménagement d’espace de bureaux, de commerces et de services de proximité (crèche, maison de retraite, rectorat, maison de la citoyenneté). Le but affiché est de favoriser la mixité et l’échange entre les habitants et de réinsérer des îlots de verdures dans le paysage urbain.

 

Quartier Empalot

Ce projet urbain vise à mieux ouvrir le cœur d’Empalot vers la Garonne. La création d’axes nouveaux permettra de relier les berges du fleuve aux quartiers voisins. Une longue promenade urbaine le long du fleuve assurera la continuité avec le logement, places et lieux de vie.

Sud-est-quartier-Empalot

Quartier de Tucard

C’est sur les coteaux de Gameville que le site de Tucard ouvrira ses portes. L’un des buts est de densifier l’habitat toulousain et de diversifier l’offre de logements en augmentant par exemple le parc social. 1 600 logements devraient voir le jour (30% d’habitat social et 7% d’accession sociale).

Sud-Ouest-quartier-de-Tucard

Situé hors les murs de Toulouse Sud Est, le quartier de Tucard est traditionnellement plus agricole. C’est d’ailleurs l’un des « poumons » de l’agglomération. Le nouvel écoquartier doit mettre en avant les modes de déplacements doux (transports en site propre, connexion au métro, développement de l’offre de vélos partagés).
La nature restera prépondérante. Le site comprend 20 hectares d’espaces publics dont 6 de parcs.

 

 

Notre conseil Loi Duflot Toulouse

Le secteur est relativement cher et il faut s’attendre à des rentabilités très moyennes. L’offre étant de nature variable, avec des grands ensembles et des petits programmes immobiliers, nous vous conseillons d’être attentif à la typologie de votre bien et à sa localisation au sein même de ce secteur.

 

Un studio se louera beaucoup plus facilement à Rangueil (quartier étudiant) plutôt qu’à Pouvourville (éloigné des bassins de vie).

Patrimoine
Notation de la stratégie patrimoniale de longue durée face à une stratégie de revente à court terme
Variable
Rentabilité
Notation de la rentabilité de l’opération et évaluation des gains net finaux
2/5
Potentiel locatif
Évaluation de la facilité de location et relocation du bien
4/5
Potentiel de revente
Évaluation de la facilité de revente et de la plus-value éventuelle générée
2/5