Investir dans Toulouse Centre : de fortes contraintes financières


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Les quartiers de Toulouse Centre correspondent au centre historique de la ville de Toulouse. Ce secteur est délimité au nord par le canal du midi et à l’est par la Garonne.

 

Découvrir Toulouse Centre

Capitole

Situé au cœur de la métropole toulousaine, le quartier Capitole concentre de nombreux équipements structurants pour la ville. C’est le premier pôle commercial au niveau régional. C’est aussi un quartier résidentiel. La municipalité a souhaité réaménager le centre ville pour lui redonner un caractère piéton, au profit des vélos et des transports en communs et au dépend de la voiture individuelle.

Amidonniers – Caffarelli

Ce quartier bénéficie du charme du canal du Midi et du canal de Brienne, qui relie le premier à la Garonne. Quartier résidentiel, il a fait l’objet d’un programme de revalorisation immobilière. Il concentre une partie des activités sportives (Palais des Sports), culturelles (Palais des Congrés) et d’affaires (Place de l’Europe) de la ville.

Chalets – Saint Aubin – Saint Etienne

Situé entre les boulevards et le canal du Midi, il a subit très peu de transformation (mis à part la mise en valeurs des berges). C’est un quartier qui attire. L’un des futurs grands projets sera la création d’une ligne de tramway reliant les Ponts Jumeaux au Pont des Demoiselles.

 

Immobilier neuf à Toulouse Centre

Si l’hypercentre de Toulouse est une valeur sûre (les prix n’y baisseront pas), Toulouse Centre est aussi le secteur le plus cher de la ville. Côté immobilier neuf, très peu de programmes sortent de terre. L’offre est extrêmement limitée et la demande est très forte. Par conséquent, les prix grimpent. En moyenne, le prix de l’immobilier neuf dans Toulouse Centre est de 5 000€/m2 .

 

SecteurPrix de l’immobilier neuf
Capitole6 000 €/m2
Amidonniers - Caffarelli4 500 €/m2
Les chalets - Saint Aubin - Saint Etienne4 700 €/m2

 

Futurs grands projets structurants de Toulouse Centre

Le centre de Toulouse est marqué par le projet urbain de réhabilitation de l’hypercentre, confié à l’architecte espagnol Joan Busquet. Ce projet d’envergure vise à redonner aux modes de transports doux toute leur place. Il se démarque notamment par le réaménagement de la rue d’Alsace Lorraine et du square de Gaulle.

 

Notre conseil Loi Duflot Toulouse

Vu les arguments du secteur, énoncés ci-dessus, il ne semble pas réellement intéressant d’investir à Toulouse Centre. Les rentabilités y sont faibles, notamment à cause des contraintes de plafonds de loyers et de calcul fiscal imposées par la loi Duflot.

 

Investir dans ce secteur doit se résumer à une stratégie patrimoniale. Mais cette éventualité est à envisager pour des profils investisseurs aisés, à très forte capacité d’épargne et d’emprunt. C’est-à-dire capables d’épargner beaucoup et de pouvoir réaliser un emprunt conséquent (avec apport bien entendu). Des niveaux d’endettement très bas sont très souvent demandés.

 

Dans un tel investissement, il faudra miser sur une valorisation du bien plus longue dans le temps, donc sur une stratégie à long terme voire une stratégie de transmission.

 

Patrimoine
Notation de la stratégie patrimoniale de longue durée face à une stratégie de revente à court terme
5/5
Rentabilité
Notation de la rentabilité de l’opération et évaluation des gains net finaux
0/5
Potentiel locatif
Évaluation de la facilité de location et relocation du bien
5/5
Potentiel de revente
Évaluation de la facilité de revente et de la plus-value éventuelle générée
2/5