Dispositif Jeanbrun : la nouvelle loi pour investir dans l’immobilier locatif à Toulouse

Entré en vigueur le 21 février 2026 dans le cadre de la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun redonne une place centrale à l’investissement locatif privé après la fin du Pinel. Dans un contexte marqué par la baisse de l’offre locative et le recul des mises en chantier, ce nouveau statut du bailleur privé vise à encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif à Toulouse grâce à un mécanisme d’amortissement fiscal. L’objectif affiché par l’État consiste à soutenir la production de logements, relancer le marché résidentiel et accompagner la construction de 2 millions de logements d’ici 2030.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun correspond au statut du bailleur privé (SBP) instauré par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Il s’applique immédiatement, sans décret d’application.

Ce mécanisme crée un nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif résidentiel. Il autorise le bailleur à amortir fiscalement une partie du prix d’acquisition du logement, sous réserve du respect de plusieurs conditions relatives à la location, au loyer pratiqué, aux ressources du locataire et à la durée de détention du bien.

Quelles sont les dates d’application de la loi Jeanbrun pour un investissement à Toulouse ?

Le dispositif Jeanbrun s’applique aux logements acquis du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

• Pour un logement neuf ou acquis en VEFA, la date retenue est celle de la signature de l’acte authentique.
• La date du contrat de réservation ou de l’avant-contrat n’a aucun effet sur l’éligibilité.
• En cas de construction en maîtrise d’ouvrage directe, la date prise en compte est celle du dépôt de la demande de permis de construire.

Le dispositif couvre ainsi aussi bien les acquisitions nouvelles que certains logements déjà achevés et encore en commercialisation à la date de son entrée en vigueur.

Quels sont les avantages du dispositif de défiscalisation Jeanbrun ?

Un mécanisme d’amortissement fiscal

Le principal avantage du dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal annuel. Contrairement à une réduction d’impôt immédiate, l’investisseur déduit chaque année une fraction de la valeur de son logement de ses revenus fonciers imposables.

L’amortissement se calcule sur une base correspondant à 80 % du prix d’acquisition, la quote-part assimilée au terrain restant exclue. Dans certains cas, les travaux éligibles peuvent être intégrés à cette base pour les logements rénovés.

Point de départ de l’amortissement

Le point de départ de l’amortissement est fixé :

• au premier jour du mois d’achèvement de l’immeuble,
• ou au premier jour du mois de l’acquisition lorsque celle-ci intervient après l’achèvement.

Les taux du mécanisme d’amortissement Jeanbrun

Les taux d’amortissements dépendent du niveau de loyer pratiqué, des ressources du locataire et de la nature du bien, entre logement neuf et logement ancien avec travaux.

Type de logement	Taux pour un loyer intermédiaire	Taux pour un loyer social	Taux pour un loyer très social
Logement neuf	3,5 %	4,5 %	5,5 %
Logement ancien avec travaux	3 %	3,5 %	4 %

Les plafonds du mécanisme d’amortissement Jeanbrun

Niveau de loyer	Plafond annuel de déduction
Intermédiaire	8 000 €
Social	10 000 €
Très social	12 000 €

Un investissement patrimonial à Toulouse

À Toulouse, ce mécanisme permet de construire un patrimoine immobilier dans une métropole attractive, portée par la croissance démographique, le dynamisme de l’emploi et la tension structurelle du marché locatif.

• Il permet de se constituer un patrimoine à long terme.
• Il favorise la perception de loyers mensuels dans un cadre fiscal optimisé.
• Il prépare une stratégie de revente, de conservation ou d’occupation future du logement.

Quelles sont les conditions à respecter pour investir avec la loi Jeanbrun ?

Location nue et résidence principale

Le logement doit être donné en location nue. Il doit également constituer la résidence principale du locataire.

Durée minimale d’engagement

Le bailleur s’engage à louer le logement pendant une durée minimale de neuf ans.

Mise en location effective

Le logement doit être mis en location dans un délai maximal de 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition si celle-ci intervient après l’achèvement. La location doit rester effective et continue pendant toute la durée de l’engagement.

Plafonds de loyers et de ressources

La location s’effectue dans le respect des plafonds de loyers et des plafonds de ressources du locataire, en fonction du niveau choisi : intermédiaire, social ou très social.

Pour le niveau intermédiaire, la loi renvoie aux plafonds du dispositif Pinel. En 2026, les plafonds de loyers sont fixés à :

• 19,71 € / m² en zone A bis,
• 14,64 € / m² en zone A,
• 11,80 € / m² en zone B1,
• 10,26 € / m² en zones B2 et C.

Pour les niveaux social et très social, la référence applicable est celle du dispositif Loc’Avantages.

Exemple d’un investissement en Jeanbrun à Toulouse

À Toulouse, le niveau intermédiaire du dispositif Jeanbrun s’appuie sur le plafond Pinel applicable en zone A, soit 14,64 € / m² en 2026. Ainsi, pour un appartement neuf de 50 m², le loyer maximal théorique atteint 790,32 € par mois hors charges (14,64 x (0,7 + 19/50) x 50). Le locataire doit également respecter un plafond de ressources, fixé selon la composition de son foyer. 

Interdictions de location

Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal, à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus, ni à un associé de la société propriétaire.

Le cumul avec le dispositif Logement Locatif Intermédiaire

Le dispositif Jeanbrun peut, sous certaines conditions, être cumulé avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ce cumul peut permettre de bénéficier d’avantages complémentaires, notamment une TVA réduite à 10 % et un allègement de taxe foncière sous forme de crédit d’impôt pendant 20 ans.

En revanche, il ne peut pas être cumulé avec d’autres régimes fiscaux applicables à un même logement (Pinel, Denormandie, Monuments Historiques).

Articulation avec le déficit foncier

Le déficit foncier issu des charges déductibles reste imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, conformément au droit commun. Le dispositif Jeanbrun ne remplace donc pas ce régime, mais s’y articule dans les limites prévues par la législation fiscale.

Le zonage de la loi Jeanbrun

La loi Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français sans zonage préalable. Elle couvre la métropole, les départements et régions d’Outre-mer ainsi que les collectivités concernées, sous réserve des règles spécifiques de non-cumul applicables à certains régimes ultramarins. Il est donc possible d’investir à Toulouse et aux alentours en Jeanbrun.

La nature du logement éligible

Le dispositif vise uniquement les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Les maisons individuelles restent exclues.

Sont notamment éligibles :

• les logements neufs,
• les logements acquis en état futur d’achèvement (VEFA),
• les logements achevés et en stock à la date d’entrée en vigueur du dispositif,
• les logements ayant fait l’objet d’une rénovation à neuf,
• les logements ayant fait l’objet d’une réhabilitation lourde avec travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et visant un DPE A ou B,
• les logements créés par transformation ou extension d’un bâtiment existant lorsque l’opération conduit fiscalement à la production d’un immeuble neuf.

Que se passe-t-il lors de la revente d’un logement acquis avec la loi Jeanbrun ?

En cas de cession du bien, les amortissements admis en déduction sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Le prix d’acquisition se trouve donc minoré du montant des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.

La plus-value reste toutefois soumise au régime de droit commun des plus-values immobilières, avec application des règles habituelles concernant le calcul, les abattements pour durée de détention et l’imposition au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Que se passe-t-il si je ne respecte pas les conditions du dispositif Jeanbrun ?

La revente du bien avant l’expiration de l’engagement minimal de 9 ans, ou le non-respect des conditions légales, entraîne la remise en cause du bénéfice fiscal.

Cette remise en cause intervient notamment en cas :

• de cession anticipée,
• d’absence de location effective,
• de non-respect de l’affectation à la résidence principale,
• de dépassement des plafonds de loyers,
• de non-respect des plafonds de ressources.

Dans ce cas, le revenu net foncier de l’année de rupture est majoré du montant des amortissements déjà déduits. Un mécanisme de quotient s’applique ensuite pour déterminer l’imposition supplémentaire correspondante.

Cette majoration ne s’applique toutefois pas en cas d’invalidité grave, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune.

FAQ

Le dispositif Jeanbrun est-il en vigueur à Toulouse ?

Oui. Le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur le 21 février 2026 et s’applique sans décret d’application jusqu’au 31 décembre 2028.

Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif s’adresse aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France ainsi qu’aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, notamment les SCI à l’impôt sur le revenu. Les sociétés soumises à l’IS en sont exclues.

Les maisons individuelles sont-elles éligibles à Toulouse ?

Non. Le dispositif vise exclusivement les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif.

Le dispositif Jeanbrun peut-il se cumuler avec d’autres dispositifs fiscaux ?

Il peut être cumulé avec le Logement Locatif Intermédiaire sous certaines conditions, mais il ne se cumule pas avec :

• la réduction d’impôt en faveur du logement social en Outre-mer pour des travaux neufs,
• le dispositif Pinel,
• le dispositif Denormandie,
• le dispositif Girardin,
• le dispositif Malraux,
• le dispositif Monuments historiques pour les travaux de rénovation,
• le régime micro-foncier.