Comprendre le Logement Locatif Intermédiaire
Les objectifs du LLI
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif instauré par l’État français en 2014. Il vise à faciliter l’accès au logement pour les ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social, mais qui peinent à trouver un logement abordable sur le marché privé. Le LLI propose des logements à loyers modérés, situés dans des zones où la demande locative est particulièrement forte. Ces logements, destinés à être occupés en résidence principale, sont généralement construits dans le cadre de programmes immobiliers neufs.
Évolution du dispositif
Initialement réservé aux investisseurs institutionnels (sociétés foncières, organismes HLM), le LLI s’est progressivement ouvert aux particuliers. Depuis la loi de finances 2024, les particuliers peuvent investir dans des logements éligibles via une Société Civile Immobilière (SCI). Cette ouverture au dispositif vise à renforcer l’offre locative intermédiaire et à encourager l’investissement privé pour répondre aux besoins croissants de logements accessibles. À noter que le dispositif LLI remplace le dispositif Pinel (anciennement loi Duflot), qui a pris fin le 31 décembre 2024.
Les avantages du dispositif LLI
Bénéficier d’une TVA réduite
Investir avec le Logement Locatif Intermédiaire vous permet de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 10 % au lieu de 20 % dans le marché immobilier classique. Cette mesure vous permet une économie significative sur le coût d’acquisition d’un bien neuf. En bref, vous pouvez acquérir un logement inférieur au prix du marché !
Profiter d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière
Les investisseurs qui choisissent le LLI peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant une durée pouvant atteindre 20 ans. Cette exonération partielle ou totale contribue à alléger la fiscalité et à améliorer la rentabilité globale de l’opération. À titre d’exemple, pour un appartement T2, l’économie cumulée sur 20 ans peut atteindre jusqu’à 26 000 euros.
Sécuriser votre investissement
En investissant avec le Logement Locatif Intermédiaire, vous sécurisez votre investissement et votre famille :
- des revenus locatifs réguliers grâce à des loyers plafonnés mais attractifs, permettant de limiter le risque de vacance locative,
- une demande locative soutenue, notamment dans les zones tendues où l’offre de logements abordables est insuffisante,
- une diversification du patrimoine, le LLI s’intégrant efficacement dans un portefeuille immobilier existant tout en bénéficiant d’un cadre réglementé,
- l’optimisation fiscale et patrimoniale grâce à la possibilité d’investir via une Société Civile Immobilière (SCI), qui facilite la gestion du bien, allège la fiscalité et simplifie la transmission du patrimoine.
Profiter de frais de notaire réduits
Investir en LLI permet de bénéficier de frais de notaire réduits, compris entre 2 % et 3 % (contre 7 % habituellement dans l’immobilier ancien). Cette réduction renforce l’attractivité de l’investissement en diminuant les coûts d’acquisition.
Quelles sont les conditions d’éligibilité pour investir en Logement Locatif Intermédiaire ?
Investir en LLI avec une Société Civile Immobilière (SCI)
Pour investir en Logement Locatif Intermédiaire, l’acquisition du bien doit être réalisée par une SCI (Société Civile Immobilière) ou par toute autre personne morale éligible. La SCI doit compter au moins deux associés, permettant de mutualiser les investissements et d’optimiser la gestion du patrimoine.
L’obligation d’engagement de location
Pour bénéficier pleinement des avantages du LLI, l’investisseur doit s’engager à louer le logement en tant que résidence principale pendant une durée minimale de 15 ans.
Investir dans un bien neuf ou en VEFA
L’investissement en LLI impose l’acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Cela permet de garantir la conformité du bien aux dernières normes de construction, notamment en matière de performance énergétique, d’isolation thermique et acoustique.
Respecter les dernières normes environnementales
Le dispositif LLI s’inscrit dans une démarche de transition énergétique. Les logements doivent respecter les dernières réglementations environnementales, notamment la norme RE2020, qui impose une réduction de l’empreinte carbone des constructions neuves. Cette exigence garantit un confort thermique optimal pour les locataires et réduit les charges énergétiques, tout en valorisant le bien sur le marché locatif à long terme.
Plafonds de loyers
Le dispositif LLI fixe des plafonds de loyers par décret pour garantir l’accessibilité des logements tout en préservant la rentabilité des investisseurs. En 2025, ces plafonds sont de :
- 19,51 €/m² en zone Abis ;
- 14,49 €/m² en zone A ;
- 11,68 €/m² en zone B1.
Plafonds de ressources
Les ressources des locataires, similaires au dispositif Pinel, doivent rester inférieures à un plafond défini pour chaque zone géographique. En 2025, les plafonds sont les suivants :
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | 15 335 € | 14 039 € | 10 273 € |
Les zones éligibles : Abis, A et B1
Le dispositif du Logement Locatif Intermédiaire repose sur un zonage réglementaire déterminant les conditions d’application, notamment les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
- La zone Abis correspond aux grandes métropoles et à la région parisienne, où la pression immobilière est la plus forte.
- La zone A regroupe les agglomérations dynamiques comme Lyon, Marseille, Lille ou Montpellier, avec des loyers plafonnés à 14,49 €/m².
- La zone B1 concerne les villes de taille moyenne et certaines zones périurbaines présentant un besoin locatif intermédiaire important.
Pourquoi investir en LLI à Toulouse
Investir dans le Logement Locatif Intermédiaire à Toulouse présente de nombreux atouts pour les investisseurs souhaitant conjuguer rentabilité et responsabilité sociale. Capitale de la région Occitanie et quatrième ville de France avec plus de 500 000 habitants en 2021 selon le bilan de l’Observatoire de Toulouse Métropole (en croissance de + 6 % par rapport à 2016), Toulouse bénéficie d’une forte croissance démographique et d’un dynamisme économique porté notamment par les filières aéronautique et spatiale. Cette attractivité entraîne une pression locative importante, notamment pour les ménages aux revenus intermédiaires qui peinent à se loger à un prix abordable. Le LLI répond parfaitement à cette problématique en proposant des logements neufs, accessibles et adaptés aux besoins locaux.
Pour aller plus loin :
Page mise à jour le 06/06/2025